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上海楼市现拐点 继续上升or再调整?
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      从2006年3月起,在各项利好因素的作用下,上海楼市悄然复苏。 
  对指望房价“空翻多”的人来讲,刚刚发布的“国六条”是兜头一盆凉水。上海楼市仿佛走到一个“拐点”,是“上升”还是再度调整?

  房贷造市言论频吹楼市

  事实上,2005年的上海楼市已经走过了宏观调控的“政策拐点”。
  2005年初上海楼市延续2004年涨势而极度火爆,房价几乎到了一日一涨的地步,带动整个长三角地区房价飙升。
  2005年3月26日,国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》,其中八条要求控制房价涨幅过快(“老国八条”);4月28日,国务院又出台了“加强房地产市场引导和调控的八条措施”(“新国八条”),这八条为具体措施,上海正是处于调控的“风暴眼”。
  狂飙猛进从此成为回忆。五六月份上海商品住宅成交量均在80万平米左右,连2004年月均成交量(270万平米)的30%都不到。此后上海楼市经历了长时间盘整,到2005年末上海楼市已经积压了大量待售房源,新盘报价大约回落了10%。
  在这样的情况下,2006年上半年的楼市成交回暖,房贷政策放松起了一定的推动作用。
  首先是2005年沪上银行间达成的“七成上限”君子协定宣告终结。当时只有“优质客户”(比如公务员)才能办到八成按揭,本地普通客户也有望获得这个成数;过去外地客户及在上海买过一套房子的客户须接受“降一成”,也放宽了。
  与此同时,二手房市场也有类似动向。二手房贷松动表现在放松对房龄和成数的限制,房龄20年以上的二手房也可以获得贷款。
  此外,公积金政策也在放宽。2006年2月28日,上海市公积金管理中心发布了《关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策的通知》,规定从3月1日起,购买竣工年限在5年以内(含5年)的二手房可享受与一手新房同样的公积金贷款条件,即贷款额不超过总房价的八成,最长期限为30年。
  商业银行个贷和公积金新政策“双管齐下”,刺激、鼓励了徘徊在楼市边缘的购房者。
  成交量的复苏回报了各方的努力。3月份住宅成交量从2月的82万平方米猛增到179.67万平方米;4月延续了这个势头,创下了去年调控后的新高:住宅新盘成交量233.46万平方米,日成交量曾连续超过千套大关。
  “有迹象表明上海楼市开始回暖。”某银行上海分行的相关人士在3月份表示,房贷发放量3月出现增长迹象,现在关心的是“回暖能否持续”。
  “4月份上海房屋的成交量恢复到了宏观调控前的平均水平,”新汉业不动产CEO赵云飞在“国六条”发布前曾经预测,“未来属于恢复性的增长,而不是爆发性的增长。”
“国六条”的远虑和近忧 
  动拆迁是“国六条”的关注点之一。
  “这次的‘六条’跟去年‘国八条’、今年温总理在人代会上的讲话基本思想是一致的。核心就是:中央加大以行政手段干预房地产市场的力度。”汉宇地产常务副总经理、“第一地产”评论员范伟国对记者强调,“国务院提出了新的要求:合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。这就是说,拆迁的规模要严格控制。”
  当然,控制动拆迁规模并不仅是针对上海。
  “中央政策面对全局,并非针对上海一个城市。”社科院金融研究所金融发展室主任易宪容对记者表示。
  “天津的拆迁力度也很大,而且和上海不同,天津的土地基本都是政府储备的。借着环渤海地区的战略定位,包括烟台、威海、大连、秦皇岛,动迁力度都很大。”
    除了对现状的调控之外,“国六条”提出的“中低价位、中小套型”将对上海楼市产生深远影响。
  “这次的‘六条’把解决住房结构问题作为当务之急提出来了。”范伟国认为,“这次提出的‘中低价位’不光是单价,也包括‘总价的中低价位’。”现在房屋结构问题很大。老百姓要买的是80平米左右的房子,建设部小康水平的房子就在80平米左右;现在卖的很多都超过了140平米,总价高、老百姓买不起。

  调控仍有微妙变数

  业内人士对今年供求格局的共识是:如果“没有其他因素影响”,整体供大于求。即使在“回暖”的三四月间,新增供应量仍大于成交量。
  “2003年上海一手房市场消化2300多万平方米,2004年消化了2700多万平方米。从统计局公布的数字,投资客占了28%;而房地局统计的高档房投资比例近50%,这些房子现在大多到了交房时间,”范伟国认为投资客的抛盘量也为数不小,“这方面的量在1700万平方米左右,也会冲击市场。”
    虽然上海楼市的房价下行压力很大,但另一些信息则显示:上海楼市仍受到“力挺”。
  在过去的2005年,外资基金就在上海扮演了极为活跃的角色。2006年春节后,外资的新动作包括:某基金从ING手中买下了新天地板块的盛捷高级服务公寓;嘉吉买下南汇24幢别墅;高盛以超过7000万美元整幢收购虹桥花苑酒店式公寓;基汇基金以6亿元人民币整幢收购翠湖天地18号公寓;4月,摩根士丹利以总价1.9亿人民币买下陆家嘴中央公寓一幢毛坯住宅……
    中国银河证券公司首席经济学家左小蕾表示,对外资涌入不可掉以轻心。外资虽然没有进入低端物业,但投向高端物业的外资实际会将平均房价拉高。
  下一步的调控政策是什么?上海楼市近期会有怎样的消息?人们都在拭目以待。

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